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30.01.2012
Bei Anschaffung einer Eigentumswohnung auf Nebenkosten achten
Die Kreditzinsen sind nach wie vor sehr niedrig. Experten wie der IVD raten angesichts der aktuellen Finanzkrise deshalb auch 2012 zu Immobilieneigentum. Doch nicht jeder braucht gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus oder kann sich das leisten. Viele entscheiden sich zunächst für den Kauf oder die Ersteigerung einer Eigentumswohnung. Wer eine oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus erwerben will, sollte einiges beachten, denn die Investition in eine vermietete Eigentumswohnung bietet wie jede andere Kapitalanlage Chancen und Risiken. Damit sie langfristig ein wirtschaftlicher Erfolg wird, müssen vor dem Kauf oder der Ersteigerung deutlich mehr Punkte beachtet werden als etwa beim Erwerb festverzinslicher Wertpapiere: z. B. Lage, Zustand, Mietrendite, Steuern und Finanzierung, die auch die Umlagen für Reparaturen und Modernisierungen einrechnen sollte, ein paar hundert Euro im Monat können da schon zusammenkommen.
Die Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses ist per Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet und in aller Regel auch selbst interessiert, regelmäßig eine so genannte Instandhaltungsrücklage zu bilden, um daraus Reparaturen und Instandsetzungen beispielsweise an Fassade, Dach oder Heizungsanlage des gemeinsam genutzten Eigentums zu zahlen. Welche Instandhaltungsmaßnahmen in Auftrag gegeben werden, entscheiden die Eigentümer in der Regel in der Eigentümerversammlung auf Vorschlag des WEG-Verwalters gemeinschaftlich. Zudem müssen die laufenden Kosten für Hausverwaltung, Reinigung, Aufzug oder Gartenpflege von allen Eigentümern anteilig bezahlt werden. Je nach Renovierungsbedarf des Objektes, angesparter Instandhaltungsrücklage und den laufenden Gebäude-Nebenkosten kommen auf die Miteigentümer so schnell mehrere hundert Euro sog. "Hausgeld" im Monat zu. Wer ganz "knirsch" finanziert hat und gerade mal den Kapitaldienst für das Darlehen bedienen kann, kommt schnell ins Rudern, wenn er monatlich mehrere hundert Euro zusätzlich aufbringen muss, weil eine dringende Renovierungsmaßnahme ansteht und nicht genug Geld in der Gemeinschaftskasse ist.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder dem Versteigerungstermin sollte man sich deshalb gründlich über die vorhandenen Rücklagen und geplante Umlagen informieren; der Betrag übersteigt die als Mieter gewohnten Nebenkosten oft deutlich. Über die Verteilung der Hauskosten gibt es in aller Regel Vereinbarungen zwischen den Eigentümern, mindestens aber eine Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung. Also grundsätzlich nicht die Katze im Sack kaufen oder ersteigern, sondern vom Verkäufer, Zwangs- bzw. WEG-Verwalter Einsicht in alle Vereinbarungen und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen bzw. die Beschlusssammlung verlangen und vor dem Kauf prüfen, ob die Finanzierung auch unter Einrechnung der monatlichen Rück- und Umlagen funktioniert.